在BIM技术发展初期，普遍地把BIM作为一个建立三维模型的工具，但是，随着研究的深入，发现它不单单是一门建模技术，它的兴起和应用是一种新的思想方法和文化的涌现。所以，应从实用的角度去研究BIM技术。其中，BIM具有被业内人员公认的五大功能特点：

（1）可视化：与CAD二维表示相比不同的是BIM的表达，BIM直接上升到了可视化，由计算机技术建立的图形、图表和动画全面展示了虚拟建筑。正是由于这一特点，建筑物的几何、物理和组成特性，比如安装位置、材质甚至成本、使用年限等详细的信息都可以通过建立的BIM模型来获取，这加深了工程师对建设项目各个方面的理解，从而有效地应对，减少了复杂的图纸造成的错误。BIM可视化不仅可以三维显示建筑，还可以进行项目各个阶段的信息交流与合作。

（2）协调性：因为在项目建设过程中，需要多方共同参与，一般为业主、设计方和施工方，建筑项目的复杂性决定了项目涉及到的相关专业，如给排水、管道、暖通等，多方在项目实施过程中需要多方面的沟通与交流，在沟通过程中产生信息的理解偏差也是常有的。在项目建立前期，可以使用BIM对建筑各构件进行碰撞检查分析，及时完善设计。在项目建设阶段，BIM可以为所有参与者提供一个实时沟通的平台，共享和改进建设数据，减少信息偏差造成的不必要损失。在问题发现的早期阶段，各方可以快速获得准确的信息，及时沟通和协调，并制定相应的补救措施。

（3）模拟性：模拟性不单是BIM对建筑结构的表示，还可以在可视化的状态下进行功能拓展模拟。例如，在设计阶段，BIM可用于对建筑模型进行热能传导分析和日照模拟。在施工阶段，模拟项目进度控制和成本管理，确保施工安全有序。在运行、维护和管理阶段，模拟地震逃生和火灾疏散等紧急情况。BIM的这种模拟功能不断的向新的应用领域拓展，逐步充实和完善模型功能。

（4）优化性：每个建设项目的整个生命周期都是一个不断升级和完善的过程。BIM的可视化、协调和仿真为其优化特性提供了条件。工程人员可以从模拟的分析结果中继续优化可持续方案，提高建筑能源的利用率。

（5）可出图性：绘图是设计者设计结果的体现，而绘图标准是绘图的规范。BIM模型包含标准样本和族文件，这些精确的定义可以大大提高绘图的时效性和准确性。

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