不同于工程建设生命周期前几阶段的BIM应用，在运营维护阶段，BIM技术实施对象为建成后的工程项目，主要工作是通过建立运营管理系统、制定管理实施机制增加建筑管理的空间性和集成化，以便业主和物业管理单位更加直观、有效地对建筑实体、建筑设备、周围环境、相对空间以及建筑资产实施管理，达到科学合理的管理目的，在降低运营成本的同时，大大提高用户的满意度。

（1）运营系统建设

运营系统建设主要分为三部分，分别是数据准备、流程操作和创建成果。

在数据准备阶段，结合建筑实际运营需求，根据运营模型的深度要求，制定运营设施的编码规则；在流程操作阶段，从竣工模型中导出运营模型，开发基于BIM的运营管理系统，如设备自控、消防和安防系统等，建立工作网络和硬件平台，并编制运营实施方案和管理机制，通过培训，管理人员即可按照运营制度及目标实施管理；创建成果阶段，在整个项目运营系统研发建设过程中，基于BIM技术，制定项目运营方案。

（2）建筑设备运行管理

在建筑运营模型中，通过关联建筑设备的自控、消防、安防及其他智能化系统，形成基于BIM技术的建筑运行信息化管理系统。其主要任务是用来日常巡检、维保管理、突发事件处理以及能源管理。

在日常巡检方面，结合运营模型、建筑模型及建筑智能化系统，提前策划建筑设施和建筑设备的巡检路线，实现借助计算机界面对系统模型内设施设备的全面巡检工作，以减少现场巡检频次及漏检可能，降低人力成本。在维保管理方面，对比以往类似的建筑运行管理需求，结合建筑设施资产管理清册，制定维保计划，根据设施设备的用途及磨损程度，对其定期维护保养，发生故障时，能够准确、快速锁定故障位置，及时报修管理，处理故障。除此之外，在维保管理过程中，能够根据实际情况及时记录、调整和更新模型运维计划及设施设备的成本、生产厂商和使用功能等数据信息。在突发事件处理方面，提前制定应急预案并在系统模型中开展模拟演练，一旦发生突发状况，能够快速、直观显示突发位置以及设备信息，及时启动应急预案，减少损失。在能源管理上，结合模型、计量系统及运行数据，按分析对象及分析位置生成能耗数据，对于高耗能设备及空间提出降低能耗的改进方案。

（3）空间管理

通过模型对建筑空间合理布局，提升建筑空间管理水平，根据企业定位及发展需要，设置管理各类空间信息，如租赁、购买等用途，以便对建筑空间提前评估，制定更合理的空间规划，在此基础上，合理分配建筑空间，可随时查看空间信息及分配信息。同时，通过直观可视化，可对建筑空间人流密集区域实现人员的安全疏散管理。

（4）资产管理

借助模型建立关联资产数据库，通过生产的资产报表、财务报告直观显示资产信息源，并可对资产更新进行成本测算，同时跟踪、记录模型更新及各类变化，提供不同类型的资产分析，进而制定投资和管理计划。

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