伴随着我国国民经济的持续快速发展和城市化进程的加快，目前我国已经发展成为幕墙行业世界第一生产大国和使用大国。幕墙行业的井喷式发展也带来了不少问题，特别是既有幕墙的安全管理已引起业内的高度重视。随着BIM技术的应用与发展，如何使用BIM技术做好既有幕墙的安全管理是一个课题。本文结合某超高层建筑幕墙的安全管理实践，就幕墙可视化管理平台（BIM应用）的建设提出几点思考意见，供大家参考。

    01、引言

    伴随着我国国民经济的持续快速发展和城市化进程的加快，我国建筑幕墙行业实现了从无到有、从外资一统天下到国内企业主导、从模仿引进到自主创新的跨越式发展，目前我国已经发展成为幕墙行业世界第一生产大国和使用大国。幕墙行业的井喷式发展也带来了不少问题，建筑行业重设计建造轻运行管理的行业模式，导致既有幕墙的日常管理缺失，幕墙安全事件时有发生。为规范幕墙安全管理，2017年12月《深圳市既有建筑幕墙安全检查技术标准》（SJG43-2017）发布实施，明确了建筑幕墙的安全检查要求及标准。2019年5月深圳市实施了政府令《深圳市房屋安全管理办法》明确了建筑幕墙安全管理的要求。本文结合某超高层建筑幕墙日常管理实践，谈谈利用BIM技术实施幕墙可视化管理平台建设。

    02、可视化管理平台框架

    2.1管理平台需求

    既有幕墙的运行管理的目标有三个方面。首先是结构安全，需要对既有幕墙安全风险点进行分析，针对性地提出维护保养计划与措施，特别是可开启门窗的管理；第二是使用功能，包括遮风、挡雨、采光、通风、节能、降噪等方面，需要持续性地跟进，结合使用者的感受和需求进行针对性管理和更新改造；第三是建筑外观，除清洁保养外，对外立面的附属物件、装饰构件等进行管控和更新。

    既有幕墙的运营管理主要包括维保管理、应急管理、档案管理和风险管理等四个方面。维保管理是定期进行的设施巡检与维护保养管理；应急管理是如台风、玻璃破损等突发事件的管理；档案管理是目的性地收集幕墙各类技术资料和运营维保数据，实施全生命周期管理的过程记录；风险管理是针对如结构胶性能下降等存在安全隐患而进行的预测性维护管理。

    可视化平台建设是以建筑幕墙的轻量化BIM模型为基础，将建筑幕墙的运营管理过程清晰展示，具有维保计划录入及提醒、过程管理记载、应急管理、专业培训、虚拟巡检、健康分析等功能。利用管理平台更加直观地了解幕墙管理信息，实时动态掌握幕墙设施状态，可快速导出检查维修记录，为幕墙管理模式调整提供基础分析数据。

    2.2管理平台架构

    （平台架构图）

    03、可视化管理平台功能模块

    3.1维保管理

    3.1.1定期维保

    定期维保是指按照制度规范要求，对幕墙设施定期进行例行安全检查、专项检查（开启扇、吊顶玻璃、幕墙结构、百叶窗等）、破损玻璃专项管理、幕墙清洗等检修项目。主要包括以下内容：

    （1）执行标准：《深圳市既有建筑幕墙安全检查标准》、《建筑物清洗维护质量要求》。

    （2）管理内容：检修计划及标准导入、定期释放、事项提醒、检修过程图文记录，形成各种工作报表，设施缺陷问题记载，自动生成维修工单。

    （日常巡查管理自动派单）

    3.1.2维修管理

    维修管理是指对幕墙设施故障或缺陷报修、派单、维修、验收等过程的管理，主要包括以下内容：

    （1）日常故障报修功能。建立便于业户报修幕墙设施故障的窗口，可快速收集故障初步信息，并实时推送至维保单位，专业维修人员到达现场后可以对工单进一步细化调整。

    （2）维修过程管理。安全检查或业户报修的问题工单在BIM模型上动态显示，可对问题工单进行指派、跟进、验收等，便于管理者实时掌握幕墙设施状态，并了解业户的满意度。

    （维保工单跟踪）

    3.1.3作业管理

    幕墙维保作业一般涉及高空高危作业，作业的安全管理至关重要，主要包括以下功能：

    （1）人员管理。人员角色录入（含年龄、资质等）及资质过期提醒。

    （2）作业审批。高处作业申请及审批流程，可自动关联检查或维修作业，设定登高人员和非登高人员基本要求。

    （3）过程管理记录。作业前安全交底记录，使用高空设备的作业管理记录（如擦窗机、蜘蛛车、高空作业平台、脚手架等）。

    3.1.4专项设备管理

    幕墙维保作业需借助高处作业设备（如擦窗机等），设备安全管理主要涉及以下内容：

    （1）借用管理。业主自行配备的擦窗机、蜘蛛车、高空作业平台等设备借用申请审批记录，签署使用安全承诺书等内容。

    （2）记录擦窗机、蜘蛛车、高空作业平台等设备运行情况。

    3.1.5物资管理

    设定幕墙设施维修常用备品备件清单及安全库存，动态录入库存新增或消耗数据，维修维保作业可关联物资消耗数据，具备库存不足提醒功能，及时补充维修物资。

    3.2应急管理

    3.2.1信息管理

    信息管理是指当发生设定的应急状态时，BIM运维管理平台可自动发出应急管理信息，提醒既定的各级管理人员作出应急响应，主要包括以下功能：

    （1）应急状态触发与解除。可设置自动触发机制，自动读取当地气象局的网站或接口，获取最新的气象风险信息，并根据相应等级，触发应急管理。如果读取发现风险升级，则更新相应的应急预案。如果读取发现风险消除，则关闭应急管理状态。同时，也可以设置手动触发功能，针对已启动的应急管理，用户可以手动升级或降级，以及关闭应急管理状态。

    （2）应急信息自动发布。当应急管理状态启动时，根据应急预案的预设内容，对相应的负责人发送应急短信，并提醒应急处置事项。

    （3）应急记录与总结。记录应急过程的检查与处置情况和应急过程结束后的总结分析意见。

    3.2.2预案管理

    幕墙工程应急预案主要是指应对灾害天气、玻璃破损和擦窗机使用中故障等的应急处置预案。主要管理内容包括以下几方面：

    （1）应急预案管理。包括预案的录入与更新，录入后的预案将与应急管理过程关联。在发生应急事项时，一旦触发应急流程，可自动将应急预案推送到应急管理人员手持终端，指导应急工作。应急过程结束后的总结是对预案的检讨过程，需要时进行更新。如台风预警时提醒检查门窗关闭情况、待维修部位（如窗扇故障）的应急处理、屋面高空作业设备及临时堆放物料的检查加固等提醒功能，记录应急预案执行及应急处置情况。

    （2）应急物资管理。应急物资是应急预案的一部分，平台设定定期检查计划，设置应急物资安全库存，存量不足时发出补充预警。同时，应急状态时提示应急物资检查。

    （3）应急演练与管理。应急预案可否有效落实需要应急人员熟练把握，可利用平台实施应急演练模拟训练与考核。

    3.3档案管理

    3.3.1技术档案

    幕墙工程的技术档案应包含四大类，一是设计过程资料，如施工图、计算书、性能试验报告；二是施工过程资料，如施工组织设计、隐蔽验收记录、板块加工工艺图、工程变更、材料检验报告、施工过程图片、验收报告等；三是移交接管工程实物清单，包括工程范围内的各楼层的清单、维护保养说明、备配件、人员培训记录等；四是日常维保管理记录。

    上述技术档案，可利用运维阶段幕墙的BIM模型，将日常运维管理所需要板块内外空间位置信息、板块与配件维修更换所需信息、室内空间使用管理所需信息等录入或进行关联。

    3.3.2知识管理

    知识管理模块用于幕墙管理与维保人员学习使用。主要涵盖以下内容：

    （1）知识贮存与更新。一是幕墙规范或管理相关知识录入及内容更新，可支持多种形式知识录入（图片、视频、网站等）。二是日常维保过程中处置事项的经验总结。

    （2）培训记录。支持培训资料及照片录入、人员签到等功能。

    3.3.3运维记录输出

    管理者可根据需要筛查平台所有记录，支持生成各类提前定义的工作报表（如例行检查及专项检查记录），报表读取系统中已有的内容，例如维保事项、维保过程记录，并以多种形式进行呈现，例如图表、照片、附录等方式。报表支持添加相关的检测报告，用于辅助确认维保项目的完成质量和效果。

    3.4风险管理

    建筑幕墙的设计使用寿命为25年，建筑材料的质保期一般为10年，而一般建筑的设计使用寿命为50年。因此，在建筑全生命周期的使用过程中需针对幕墙进行风险分析与近控。

    3.4.1风险分析

    既有幕墙的风险管理需要针对项目幕墙结构种类特点、选用材料的性能特性等进行分析。

    （1）风险清单。幕墙运维管理需对项目幕墙系统的风险点进行分析，整理出风险管理清单实施专项管理。如开启窗、未更换的破损玻璃、幕墙与主体结构的联接、隐框幕墙的结构胶性能、特殊结构幕墙和新材料等。

    （2）专项检查。如竣工验收满10年后每3年进行一次的结构胶专项检查，强台风后的幕墙专项安全检查等。

    3.4.2风险跟综

    对分析确定的风险清单，在建筑幕墙BIM模型上对风险点进行标记，详细记录风险点日常管理情况，如破损玻璃的专项检查资料等，便于管理层和技术管理团队随时掌握情况。如开启窗、未更换的破损玻璃等需进行巡查记录运行情况。

    （维保工单检查记录）

    04、基础信息管理

    4.1基础台账建立

    为进行精细化管理，幕墙设施基础台账需要精确到单个幕墙板块，每一幕墙板块需要有唯一的编号，编号规则可依据其位置、面板材质、开启情况和大小等特征进行编制。幕墙的日常管理一般按照固定部分与可开启部分进行分类，可开启部分的管理为日常管理的重点。

    4.2信息输入

    建立BIM模型前应对幕墙设施分类、编码方式、维保记录内容等进行规范，全面建立幕墙设施基础台账，并与BIM模型进行关联。目前，部分轻量化BIM模型虽然运行效率提高了，但也存在精度不够问题，只能选取模型上某个点位，不能精确选择某个幕墙板块，精细化管理仍需提高。

    4.3数据输出

    幕墙BIM管理平台应支持数据的筛选、分析功能，有效对接各个幕墙管理主体需求，为幕墙运维管理提供基础分析数据。

    05、总结与建议

    建筑行业是所有产业中信息化水平偏低的行业，在国家大力的推动下，建筑行业的信息化水平有了较大的提升。BIM模型是建筑信息化的基础，随着通信技术的日益更新，物联网的逐步深入，建筑运营管理的信息化、智慧化将成为大楼运营管理的主要手段。运营阶段是建筑价值体现与全生命周期最长的阶段。因此，在BIM运营阶段的应用，既是必然也是其价值的根本体现。广泛关注并积极推动BIM在运维阶段使用是当前的重要工作。

    幕墙可视化管理平台是基于BIM模型的运行管理系统，作为幕墙日常维保管理的重要信息化工具，应基于管理制度及规范标准要求，结合项目特点进行针对性建设，并充分利用云技术及移动智能终端。

    统一通用的幕墙维保管理需求，与有效的市场运行机制是BIM运维管理平台的基础。管理平台建成后，可为业主、物业企业、幕墙维保单位、租户及政府部门等使用，规范日常维保及应急管理，提高幕墙管理效率。依托管理平台，可对运维保数据的应用分析，对幕墙运维管理工作进行预判或诊断，保障幕墙设施状态安全可控。

    参考文献

    [1]《深圳市房屋安全管理办法》（深圳市人民政府令第319号）

    [2]《深圳市既有建筑幕墙安全检查技术标准》（SJG43-2017）

    [3]智慧建筑云服务幸世杰等

    [4]杜继予谈“既有幕墙安全现状和应对措施”中国幕墙网

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