来源：《中国房地产》

    作者：赵栋邱峰

    本文首刊于《中国房地产》2020年总第681期

    房地产不仅关系到国民经济发展，而且还与百姓的切身利益息息相关。随着房价不断攀升，房屋面积也成为人们关注的焦点。为了维护房屋权利人合法权益，住建部在《导则》中要求各地“加强房产测绘管理”“房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责”。然而，在实际工作中，房产项目测绘与建筑规划设计、建筑施工脱节，容易造成商品房预测绘与实测绘面积存在较大差异。为了保证房产测绘成果质量，只能从测绘业务受理、测绘分析、测绘检查验收等多个环节入手，加强质量控制。但是这些措施在提升测绘工作效率、成果质量方面，仍然存在较大的局限性。因此，有必要开发一种新的房产项目测绘系统，将建筑规划设计、建筑施工和测绘监管部门的测绘管理工作衔接起来，使房产项目规划测算、预测绘、实测绘、拆迁测绘等多阶段、多时期、多单位参与的测绘工作成果具有连续性、完整性和可比性。

    现状分析

    除了少数地区使用GIS平台之外，当前国内房产项目测绘系统基本上都是依托CAD平台二次开发，实现房产项目测绘图形绘制、属性信息录入、面积分摊、分层分户图制作等功能。但是这种平面测绘成果数据不仅因与建筑规划设计、建筑施工脱节而不方便测绘成果质量的管理，而且也因为信息含量较小、在空间表达与空间分析方面存在严重不足，而极大地约束测绘成果的共享与利用。为了突破平面测绘的局限，三维扫描技术、三维GIS技术等也都引入到房产项目测绘中。但相比于BIM技术，三维扫描技术、三维GIS技术都不具备进行房产项目测绘的先天优势。

    BIM（BuildingInformationModeling）技术可以将建筑的几何信息、非几何信息全部整合在3D建筑模型上，使工程项目规划、勘察、设计、施工、运营维护等各阶段的参与者都能基于3D建筑模型协同作业。国内正在着力推进BIM在建筑领域的应用，从国家到地方也都出台了BIM应用标准文件，可以预见，未来BIM的应用将更加普遍。然而由于管理部门缺乏能够兼容BIM模型的房产项目测绘软件，开发企业在办理预（现）售许可之前，仍需要委托具有相关资质的测绘机构进行预测绘、实测绘，以生成平面测绘图形以及成果报表等材料，提交测绘监管部门备案审核。因此，开发基于BIM的房产项目测绘系统，直接对BIM模型数据进行提取转化，这样有三个好处：一是开发企业不需要再进行预测绘、实测绘，节约了项目成本；二是数据源唯一，对测绘监管部门开展测绘成果监管、提升成果质量有利；三是BIM模型信息量大、可视化效果好，在测绘成果展示、空间统计分析、商品房交易、房屋租赁、物业管理等方面的应用前景广阔。

    基于BIM的房产项目

    测绘系统

    三维房产测绘系统BMR是基于目前建筑信息模型主流应用软件REVIT进行二次开发，能够实现从三维建模、实体定义、面积分摊计算到成果图、成果报表输出等全部内业测绘过程的一款软件。系统可以为测绘机构提供测绘生产工具，实现BIM模型构建，也能为测绘监管部门提供BIM模型数据读取、审查工具。

    系统界面

    主要功能模块

    项目管理模块-设计中心：BMR设计中心可以管理单元、功能区划分、分摊计算等基本测绘功能。设计中心以树状结构形式展示测绘数据，数据逻辑关系明确、楼层关系清晰，用户可以通过右键菜单方式查看信息属性面板。

    设计中心

    三维建模：系统支持多种方式三维建模。

    方式一：已有二维平面测绘数据情况下，系统可根据层高信息自动生成三维模型。

    方式二：已有BIM设计图情况下，通过提取设计图里面的元素，转换成适应房产测绘需要的三维模型。

    方式三：是直接在空白文档上完成测绘制图，实现一体化建模。

    导出BIM设计图轮廓数据

    系统界面

    定义实体模块：用户可以在封闭轮廓线基础上提取实体。BMR实体能直观展示起始位置与高度属性，即可展示户室的自身高度、层高信息，方便用户根据实际业务需要进行核减。

    起始位置与高度属性设置

    成果文件输出。

    成果报告：系统支持自定义WORD报表功能。对于传统的CELL报表，WORD报表在支持自主设计方面更加友好，也更符合用户使用习惯。

    成果图：除了基本的测绘成果报表、报告之外，系统还能输出工作视图、三维视图、立面图、剖面图、二三维分层分户图等多种成果图件。

    此外，系统也支持导出二三维楼盘表、shape文件、轻量化三维模型，供其他系统利用。

    生成分层分户图

    导出shape文件

    导出三维模型数据

    属性信息与面积线配置模块：属性信息配置：系统采用可停靠属性面板，实时修改幢信息、层信息、实体信息，测绘属性字段丰富，满足各类作业需求。

    面积线配置：用户可以为不同的实体类型（如阁楼、封闭阳台等）配置属性信息。

    可停靠属性面板

    面积线配置

    二维三维楼盘表展示：系统支持二维、三维楼盘表，两种展示模式可以互相切换。用户可按层、按幢查看户室信息，并补充公用实体信息。在二维模式下，选择楼盘表户室，系统会以剖面图居中显示；在三维模式下，选择楼盘表户室，系统高亮显示户室。

    查看二维楼盘表

    查看三维楼盘表

    样式图层管理：为方便用户对轮廓进行管理，系统提供快捷的显示隐藏功能，也提供多种辅助工具处理轮廓线。

    系统特色

    基于BIM设计图纸的面积计算。系统可直接提取设计图纸，并且支持墙面层、中心线、核心层边界、核心层中线提取，实现精确的墙分解，使面积计算更科学真实。

    三维一体化定义与输出。系统可实现自动三维建模，三维一体化定义，支持BIM模型部分三维数据格式导出。

    分摊与报告云化处理。可以搭建私有云，实现报告模板数据集中管理，统一控制报告模板、管理分摊算法，做到规范统一。

    参数化联动控制。依托平台优势，具备参数化联动控制，绘图一处修改处处联动更新，减少工作量，避免低级错误。

    实现建筑生命周期延申。原本建筑生命周期局限于建筑工程领域从规划设计、施工营运到维护管理几个阶段，三维房产测绘系统BMR将建筑工程BIM模型引入测绘管理领域，也使未来BIM数据在商品房交易、房屋租赁等领域的应用成为可能，实现全面建筑生命周期管理。

    总结与展望

    三维房产测绘系统BMR是一款基于REVIT二次开发、适应测绘机构及测绘监管部门开展内业工作需要的测绘软件，系统实现了在BIM模型基础上的三维建模、实体定义、面积分摊计算以及成果输出等核心功能，使房产测绘工作融入建筑生命周期全方位的规划范畴，提高了各阶段测绘工作成果的连续性、完整性和可比性。

    相比于传统二维CAD图纸，BIM模型信息量更大，因此在复杂结构处理、协同作业等方面对软件系统的性能要求更高，未来三维房产测绘系统BMR将在这方面进一步改善。

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