商业地产的运营维护可分为多项系统工作， 例如： 设备运行管理、 能源管理、 安保系统、 租户管理等。

? 设备运行监控

设备信息。 该管理系统集成了对设备的搜索、 查阅、 定位功能。 通过点击BIM 模型中的设备， 可以查阅所有设备信息， 如供应商、 使用期限、 联系电话、维护情况、 所在位置等； 该管理系统可以对设备生命周期进行管理， 比如对寿命即将到期的设备及时预警和更换配件， 防止事故发生； 通过在管理界面中搜设备名称， 或者描述字段， 可以查询所有相应设备在虚拟建筑中的准确定位；管理人员或者领导可以随时利用四维 BIM 模型， 进行建筑设备实时浏览。

设备运行和控制。 所有设备是否正常运行在 BIM 模型上直观显示， 例如绿色表示正常运行， 红色表示出现故障； 对于每个设备， 可以查询其历史运行数据； 另外可以对设备进行控制， 例如某一区域照明系统的打开、 关闭等。

? 隐蔽工程管理

2010 年 7 月 28 日上午 10 点， 南京市的栖霞区一家废旧的塑料厂在进行拆迁的时候， 挖断了地下埋藏的管道， 引发了 剧烈的爆炸。 这起事故引起了社会的强烈反响， 各大媒体纷纷报道评论。 我们从另外一个角度来看， 其实问题的关键在于施工单位没有这些隐蔽管线的资料， 或者说有这些资料， 但可能在某个资料室的角落里， 只有少数几个人知道。 特别是随着建筑物使用年限的增加，人员更换的频繁， 这些安全隐患显得更加突出。

而智慧运维通过系统可以管理复杂的地下管网， 如污水管、 排水管、 网线、电线以及相关管井， 并且可以在图上直接量取相互位置关系。 广场改建二次装修的时候可以避开现有管网位置， 便于管网维修、 更换设备和定位。 同样的情况也适用于室内的隐蔽工程的管理。 这些信息全部通过电子化保存下来， 内部相关人员可以进行共享， 有变化可以随时调整， 保证信息的完整性和准确性。

? 能源运行管理

通过物联网技术的应用， 使得日常能源管理监控变得更加方便。 通过安装具有传感功能的电表、 水表、 煤气表后， 在管理系统中可以及时收集所有能源信息， 并且通过开发的能源管理功能模块， 对能源消耗情况进行自动统计分析，比如各区域， 各个租户的每日用电量， 每周用电量等； 并对异常能源使用情况进行警告或者标识。

? 租户管理

通过查询定位可以轻易查询到商户空间， 并且查询到租户或商户信息， 如客户名称、 建筑面积、 租约区间、 租金、 物业费用； 系统可以提供收租提醒等客户定制化功能。 同时还可以根据租户信息的变更， 对数据进行实时调整和更新， 形成一个快速共享的平台。

? 安保管理

视频监控。 目前的监控管理基本是显示摄像视频为主， 传统的安保系统相当于有很多双眼睛， 但是基于 BIM 的视频安保系统不但拥有了“眼睛”， 而且也拥有了“脑子”。 因为摄像视频管理是运维控制中心的一部分， 也是基于 BIM 的可视化管理。 通过配备监控大屏幕可以对整个广场的视频监控系统进行操作；当我们用鼠标选择建筑某一层， 该层的所有视频图像立刻显示出来； 一旦产生突发事件， 基于 BIM 的视频安保监控就能结合与协作 BIM 模型的其他子系统进行突发事件管理。

安保人员位置管理。 对于保安人员， 我们可以通过将无线射频芯片植入工卡， 利用无线终端来定位保安的具体方位。 这个对于商业地产， 尤其是大型商业地产中人流量大、 场地面积大、 突发情况多， 这类安全保护非常有价值。 一旦发现险情， 管理人员就可以利用这个系统来指挥安保工作。

? 车库管理

目 前的车库管理系统基本都是以计数系统为主， 只知道有多少空车位， 不知道到底哪些车位剩余。 很多找车位的车子兜几个圈子找不到车位， 容易造成车道堵塞和资源浪费（时间、 能源）。 应用无线射频技术将定位标识标记在车位卡上， 车子停好之后自动知道某车位是否已经被占用。 通过该系统就可以在车库入口处通过屏幕显示出所有已经占用的车位和空着的车位， 一目了然； 通过车位卡还可以在车库监控大屏幕上查询所在车的位置， 这对于容易迷失方位的客人来说， 是个非常贴心的导航功能。

? 应急管理

基于 BIM 技术的优势是在于管理没有任何盲区。 作为人流聚集区域， 突发事件的响应能力非常重要。 传统的突发事件处理仅仅关注响应和救援， 而智慧运维对突发事件管理包括： 预防、 警报和处理。 以消防事件为例， 该管理系统可以通过喷淋感应器感应信息； 如果发生着火事故， 在商业广场的信息模型界面中， 就会自动进行火警警报； 着火的三维位置和房间立即进行定位显示； 控制中心可以及时查询相应的周围情况和设备情况， 为及时疏散和处理提供信息。

类似的还有水管气管爆裂等突发事件： 通过 BIM 系统我们可以迅速定位控制阀门的位置。 避免了在一屋子图纸中寻找资料， 甚至还找不到资料。 如果不及时处理， 将酿成灾难性事故。

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