洪住建字〔2025〕110号

各县、区（开发区、湾里管理局）住建部门、各物业服务企业：

根据“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”具体实事工作部署，为规范物业服务行为，提升服务质量，对存在履约不到位、侵占公共收益等问题，损害业主合法权益的物业服务企业行为，以及部门联合与物业服务企业积极解决小区业主诉求的作为，我局定期梳理并公布典型案例，现将第二批案例印发给你们。

附件：南昌市“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”典型案例（第二批）

南昌市住房和城乡建设局

2025年9月26日

南昌市“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”典型案例（第二批）

一、西湖区

南昌市西湖区远东住宅小区，由远东物业管理有限公司提供服务。业主反映该物业公司于2025年7月被业主解聘时，未按照规定将预收的48.61万元物业费和15.53万元停车费、2.2万元装修押金归还给业主，还欠缴公共水电费30.73万元，涉嫌挪用、侵占业主财产行为。西湖区住建局接到投诉后，立即联系了物业公司和桃源街道了解相关情况，同时结合业主委员会提供的材料进行调查核实。经核实，远东物业管理有限公司已离场，确实存在未缴纳公共区域水电费、预收业主物业费、停车费和装修押金未退还行为。区住建局高度重视，分别约谈物业公司负责人及物业公司法人，并下达限期整改单，要求该物业公司8月底之前将公共区域水电费缴纳、预收业主的各类金额退还。远东物业管理有限公司已和业主委员会达成了还款协议，将分批次将钱款归还业主，以及将部分未收回的物业费欠款抵扣预收的物业费、停车费等。目前已按照还款计划，将2.2万元装修押金归还给了业主。

二、青山湖区

青山湖区庐山花园小区，由庐山物业服务有限公司提供服务。业主反映小区物业擅自违规收取加压费和过渡电的费用。区住建局高度重视，立即向区市场监督管理局反映，经多方调查取证，该小区物业确实将自来水公司收取的水费从3元/吨擅自增加至3.45元/吨，将电力公司收取的电费从0.63元/度擅自增加至0.71元/度。核实后区住建局联合区市场监督管理局现场执法，立即立案并要求物业服务企业整改，限期返还违法收取的费用。庐山物业服务有限公司已于2025年5月完成退费，退费金额总计24万余元。

三、新建区

新建区众森红谷一品小区，由江西众森物业服务有限公司提供服务。8月27日业主反映该小区物业服务企业擅自停止服务，包括停止生活垃圾清运、停运部分电梯的问题。新建区住房保障中心收到业主投诉后，立即启动物业服务履约督导机制，第一时间会同长堎街道和荣盛社区的工作人员到现场进行核查，情况属实，及时约谈了小区业委会和物业公司负责人。市住建局分管领导带队现场督导，一方面指导区住保中心依法对众森物业进行处理，另一方面指导街道社区组织指导小区业委会选择临时物业企业进行管理，后续召开业主大会选聘新的物业服务企业。目前，该小区由江西通深物业管理有限公司临时管理，小区秩序恢复正常，预计10月完成新物业的选聘工作。

四、经开区

经开区学府馨苑小区，由南昌市新鹏物业管理有限公司提供服务。小区业主委员会于2020年2月成立，但业委会对公共收益收支、物业续聘合同签署等事宜直至任期结束也未处理，导致业主投诉量增加。为解决小区的遗留问题，区城建局借助物业整治工作契机，加强联同属地社区，指导小区成立物业管理委员会，随后组织召开业主大会，就“是否续聘现有物业”进行表决，最终依照业主大会前期制定的议事规则，通过续聘决定，按照规定流程由物业管理委员会与南昌市新鹏物业管理有限公司签订续聘合同，并在小区内公示。区城建局进一步指导物管会与物业服务企业核实小区公共收益历史台账及支出情况，结合“小区规模小、运营支出占比高”的实际，约定公共收益比例分成，同步建立公共收益监管账户。目前，小区运行平稳，公共收益管理机制成熟，业主投诉问题已解决，小区秩序趋于和谐。

五、湾里管理局

湾里管理局伴山蝶墅小区，由南昌乾晟物业服务有限公司提供服务。9月业主反映物业公司未在本小区规划内的物业管理用房办公，而是利用小区架空层办公，侵害了业主利益。湾里房产服务中心接到业主投诉后立即前往小区核实情况。经核查，情况属实，目前物业利用架空层办公，是由于小区物业入驻时物业管理用房规划在二期并未竣工，但在物业管理用房竣工后，物业企业仍未搬离。9月19日，房产服务中心对物业服务企业进行约谈并下达了责令整改通知书，要求物业服务企业在30日内搬至物业管理用房办公。

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