□　刘　新　苌冬梅

　　基本情况

　　2010年7月2日，房地产开发公司、经营公司与银行签订《委托贷款合同》，房地产开发公司委托银行向经营公司出借4000万元，借款期限自2010年7月2日至2011年7月2日，借款利率按年息15%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日。借款到期后，各方就上述借款多次签订借款展期协议，两次借款展期到期后，因经营公司无力偿还房地产开发公司上述借款本息，2013年11月27日致函房地产开发公司主张以房抵债。2013年12月20日，房地产开发公司与经营公司分别签订了《还款协议》《债务清偿协议》《房屋批量销售价格锁定合同》，双方达成了以民族文化新村共计61套标的房产抵偿7000万元借款本息协议，经营公司承诺并保证于2014年7月30日将项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地相关部门验收合格并达到交房条件的标的房屋交付房产开发公司。双方于2014年8月4日签订了上述61套房屋的《商品房购销合同》，于2014年8月7日办理了备案登记。2014年8月10日，经营公司未按约定履行交房义务，之后，双方多次就涉案61套房屋交付进行协商，无法达成一致，房地产开发公司遂将经营公司诉至法院，要求其履行《商品房购销合同》并承担违约责任。法院在审理过程中查明，涉案的61套房屋已经通过工程质量竣工验收，至今未办理竣工验收备案手续，尚不满足交房条件。

　　焦点问题

　　本案的争议焦点在于房地产开发公司与经营公司签订的《还款协议》《债务清偿协议》《房屋批量销售价格锁定合同》及《商品房购销合同》是否有效，房地产开发公司是否有权要求经营公司交付房屋。

　　法院经审理后认为，当事人在债务履行期限届满后达成以房抵债协议，房屋未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情形，且无其他无效事由的，依法应予以支持。上述以房抵债协议如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的方式，与旧债务并存，债权人既可以根据新债主张继续履行，也可以恢复旧债的履行。本案中，房地产开发公司、经营公司于2013年12月20日达成了以房抵债的合意并签订了《还款协议》《债务清偿协议》《房屋批量销售价格锁定合同》，综合约定了以房抵债的事项，双方之间的债权债务关系真实存在，双方签订以房抵债协议的原因是经营公司无法偿还借款，双方并无以合同为名损害第三人合法权益的恶意，而本案双方在以物抵债协议的履行过程中，对补充签订的61份《商品房购销合同》均办理了备案登记予以公示，应为有效。双方达成的以房抵债协议属于新债清偿，是当事人另行增加一种清偿债务的方式，房地产开发公司有权请求经营公司交付61套房屋并承担违约责任。

　　律师提示

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条第二款规定“债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》中亦有表述，原则上以物抵债成立后新债与旧债并存，但如果当事人明确约定新债成立的同时消灭旧债，亦应对此意思表示尊重。结合上述司法解释等内容，司法实践中，针对当事人双方签订的以房抵债协议是否会使原债权债务消灭的问题，存在着不同的情况和适用条件。一种情况为以房抵债协议约定的内容属于“债务更新”，即债权人与债务人约定用新的债权债务关系更新和取代原债权债务关系，新债成立的同时旧债消灭，当事人一方只能按照新债主张权利，而无法直接重新回到旧的债权债务关系中主张权利；另一种情况为以房抵债协议约定的内容属于“新债清偿”，即债权人与债务人约定对旧债有新的清偿方式，该种情况下，新债与旧债并存，除非另有约定，当事人一方可以选择新债或旧债履行。

　　作者单位为北京展达律师事务所